Você está pronto para comprar em São Paulo?

Antes de olhar imóvel, vale saber em qual faixa você cai. O teto do SFH está em R$ 2.250.000 desde outubro de 2025, com uso do FGTS liberado até 80% do valor permitido — acima disso a operação vai para o SFI, com condições diferentes e sem FGTS. No Minha Casa Minha Vida, os tetos em São Paulo variam por faixa de renda, em torno de R$ 275.000 para as faixas 1 e 2 e cerca de R$ 400.000 para a faixa seguinte.

E há a faixa de isenção de ITBI: primeira compra residencial até R$ 245.527,77, valor vigente desde 1º de janeiro de 2026. Essas três linhas mudam o custo total da operação de forma muito maior que qualquer negociação de preço, e descobri-las depois da proposta é a forma mais comum de perder tempo e imóvel.

Nada aqui é uma nota do bairro — o que o FIFSCORE™ lê é a sua posição diante dele.

Sinais que empurram o score para cima: enquadramento confortável dentro da faixa pretendida, seja MCMV, SFH ou SFI; caixa de fechamento simulado por inteiro, incluindo ITBI e cartório; documentação pessoal completa; tese apoiada em uso ou horizonte longo.

Sinais que puxam o score para baixo: operação no limite do teto de financiamento; dependência de FGTS acima do permitido; expectativa de que o aluguel cubra a parcela; para não residentes, planejamento sem CPF ou com entrada subdimensionada.

Você provavelmente ainda não está pronto se a conta depende de o aluguel pagar o financiamento — nos números atuais da cidade, ela não fecha.

Com a Selic em 14,25%, confirmada na reunião do Copom de junho de 2026, as taxas de financiamento pela poupança giram entre 11% e 14% ao ano mais TR. O rendimento médio de aluguel em São Paulo fica em torno de 6,3% ao ano — mais alto que no Rio, mas ainda bem abaixo do custo do crédito.

Os números não são diretamente comparáveis: imóvel carrega valorização, proteção contra inflação e o valor de morar onde se quer, e a taxa básica muda com o ciclo. Mas a distância sustenta uma conclusão honesta: hoje, em São Paulo, o imóvel não se paga pelo aluguel. A tese de compra precisa se apoiar em uso próprio ou horizonte longo.

Em 2025 os lançamentos cresceram cerca de 34% enquanto as vendas avançaram perto de 9%. Isso significa estoque acumulando e vendedores com menos pressa de recusar propostas — uma posição negociadora que o comprador paulistano não tinha no ciclo anterior.

Estar pronto, nesse contexto, vale mais do que em um mercado aquecido. Quem chega com pré-aprovação, documentação em ordem e caixa de fechamento simulado consegue negociar prazo e condição de um jeito que quem ainda está organizando papel simplesmente não consegue. Preparação, aqui, converte diretamente em desconto.

Estrangeiros podem comprar imóvel residencial em São Paulo sem restrição de residência, mas precisam de CPF antes de qualquer contrato — não é uma formalidade posterior. Financiamento para não residentes costuma exigir entrada bem maior.

Para a Autorização de Residência por Investimento Imobiliário (RN 36/2018, visto VITEM IX), é preciso imóvel urbano de pelo menos R$ 1.000.000, e São Paulo está no Sudeste, sem o desconto regional aplicável a estados do Norte e Nordeste. Vale repetir o essencial: comprar imóvel, por si só, não concede visto nem residência — é preciso seguir o processo específico.